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三大制度性问题掣肘物业税

时间:2022-09-21 来源网站:梨子财经网

三大制度性问题掣肘物业税

三大制度性问题掣肘物业税 更新时间:2010-1-18 9:04:21   针对近期市场热议的物业税问题,《投资者报》双周分析进行了热烈讨论。为何提出已有6年之久的物业税,迟迟无法出炉?什么因素制约着它的实施?讨论结果认为,物业税的征收是大势所趋,但依然面临着三大困难。对于投资者来说,物业税的征收将对房地产企业的业绩增长形成一定程度上的打压,建议投资者近期对该板块持观望态度。  征收物业税是大势所趋  事实上,“物业税”的提出已有6年之久,但至今仅停留在“空转”阶段,并无任何实质性的推进。唯一的变化就是已经在10个省市进行模拟评税的动作将要扩大至全国,但对于具体的实施时间,依然没有明确的消息。  针对我国的情况,开征物业税有一定的必要性。  首先,开征物业税有利于抑制房地产投机,规范房地产市场运行,规范和引导房地产健康发展。物业税开征之后,政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利,对于投资者来说,如果政府要抑制投资,可能会提高税率,增加保有环节的成本,成为红利获得者,投资者的风险系数大大增加。除非房地产进入显而易见的涨价轨道,否则,购房投资者将三思而行。  其次,从国外的经验看,房地产税是州以下地方财政的主要收入来源,比如美国,排除季节性因素,房地产税约占地方财政收入的32%,如果扣除联邦和州的转移支付收入,约占50%。因此,改革现有的房地产税制,将房地产税逐步培育成为地方政府财政收入的支柱税源,是开征物业税的一个重要目标。  而对于地方政府来说,1994年开始的分税制,使得地方政府财权不足,地方财政收入压力增大。特别是2008年以来,为保增长,中央和地方都拿出不小的财力支持投资,更是给地方财政压力雪上加霜。物业税开征后,如果基本保持了和国外多数国家一致的征税模式,将会在一定程度上充实地方财政“金库”,缓解财政方面的压力。  当然,物业税时间跨度之长,也表明政府在这个问题上较为谨慎,但也显示出政府的决心和信心,预计未来物业税的征收将以渐进的方式推进。  可以说,物业税不是在交易税基础上的二次征税,而是房地产税收体制的大变革;不是在房价居高不下情况下的应急之举,而是对于房地产价值链条的普遍调整;不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利,而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。  面临三大制度性问题  但是,由于制度、技术等方面的因素,物业税的开征面临着三大困难。  首先,中国房地产产权状况混乱,制约着物业税的征收。  物业税是一种基于产权的税种,前提自然是财产的产权清晰,权责明确。但目前我国尚缺乏明晰的产权制度,房产性质多样化、产权不清晰、产权和使用权分离等问题突出。出台不久的《物权法》,也仅仅只是一个基础性法律,很多相关的细则仍有待完善,配套法律仍需不断出台。  其次,土地出让金是否纳入税基争议颇多。按照法理,土地出让金的性质类似于租金,即政府将其拥有的土地,租给使用者并获得收入,属于“租”的范畴。而物业税是政府为实现公共管理职能收取的费用,属于“税”的范畴,两者都征收也说得通。但是,对于纳税人来说,税收负担的加重,会增加不满情绪,且有可能使得有效需求不能释放,严重打压房地产。  再次,征收技术尚不完善。物业税的征收极为复杂,不仅需要高素质人员队伍和房地产评估机构,去评估衡量房产的价值等等,还需要过硬的计算机管理系统、申诉机制和信用体系的完善,以及房地产评估制度的建立和完善,是一项系统的工程,需要一定的时间去完成。  尽管困难重重,但是将来果真实施物业税征收,其带来的正面影响也比较明显。  一方面,物业税的开征,实质上并不是在交易税基础上的二次征税,而是房地产税收体制的变革和完善,因为,从国际经验上来看,不少发达国家早已开征物业税。  另一方面,很多人把政府开征物业税,理解为政府旨在打压房价才出此政策,实际上,物业税的开征,在一定程度上会打压房价,但这并不是最终目标,政府更主要的着眼点是对房地产价值链条的普遍调整,使其沿着健康的道路发展前进。  当然,物业税更不是对不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利,而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。  当然,对于投资者来说,物业税开征的传闻,已经打击了一部分市场信心,如果真的开征,最直接的就是抑制房地产需求,可能会使房地产市场走向拐点,致使市场对房地产板块的预期会更为糟糕。所以,建议投资者近期对地产板块持观望态度。

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